Qué es una subrogación de hipoteca: tipos y beneficios
Es una actualización de algunas de las condiciones de una hipoteca
Hay que diferenciar entre la subrogación de deudor, que es un cambio de titular, y la subrogación de acreedor, que es un cambio de banco
Normalmente, las subrogaciones de acreedor se producen porque hay una mejora en el tipo de interés y en la duración del préstamo
Todos pasamos por ciclos económicos mejores y peores. Por eso, cuando estamos pasando por un bache o tratamos de afrontar los gastos domésticos en un mejor estado financiero, una de las cosas que se acostumbran a revisar es la hipoteca. También puede, incluso, que estemos tratando de vender la vivienda para ir a otra y que sigamos hipotecados con el inmueble que se pretende poner al mercado. Es entonces cuando se pone sobre la mesa la opción de la subrogación de hipoteca.
En qué consiste y tipos
En primer lugar, es importante saber que subrogar la hipoteca es un tipo de novación, es decir, una modificación o actualización de algunas de las condiciones de la hipoteca. Hay dos tipos de subrogación: de deudor o de acreedor.
- Subrogación de deudor: Se produce un cambio de titularidad de la hipoteca. Este tipo de subrogación es frecuente en una operación de compraventa, por lo que el nuevo titular es el comprador de la vivienda y reemplaza así al vendedor del inmueble. En consecuencia, se transfiere la deuda restante al comprador. La entidad bancaria con la que se firmó el préstamo puede guardarse el derecho de admitir o no al nuevo titular, así que realizará con toda probabilidad un estudio de riesgos y viabilidad para examinar si el comprador será capaz de asumir las condiciones hipotecarias actuales.
- Subrogación de acreedor: Es menos habitual, pero durante el confinamiento algunas personas se interesaron en ello. Se trata de cambiar la hipoteca de un banco a otro. Este cambio se efectúa cuando las condiciones son mejores desde el punto de vista del tipo de interés y el plazo de amortización o duración del préstamo. Incluso, algunas entidades incorporan capital de financiación adicional.
Para ambas tipologías, se producen gastos de notaría, registro, gestoría, comisión de subrogación (existe una cláusula en las hipotecas, y ahora es del 0,5% del capital restante) y la comisión de estudio (que seguramente demandará tanto el banco que compruebe el riesgo existente con el nuevo titular como la entidad bancaria que ha hecho un estudio para acoger a un nuevo cliente y presentarle unas nuevas condiciones).
Beneficios y documentación
Si te planteas esta opción, el primer paso es mirar las diferentes posibilidades que plantean las entidades bancarias. Seguramente, recibirás ofertas y una contraoferta del banco con el que firmaste la hipoteca. Entre la documentación que debe aportarse en estos casos está el contrato laboral y las últimas tres nóminas, vida laboral actualizada, declaración de la renta, los últimos recibos de préstamos o hipotecas vigentes, escritura de la vivienda, escritura de la hipoteca y nota simple de la vivienda.
En lo que hace referencia a los beneficios, será interesante considerar la oferta si se mejora el tipo de interés, se eliminan cláusulas abusivas establecidas en la anterior hipoteca, se pone fin a algunas comisiones o se hacen cambios en el plazo de reembolso. Todos estos detalles los tendrás que revisar con lupa para poder tomar una decisión en firme que te compense.