La subida récord del euríbor modera el alza de los precios de la vivienda

El euríbor a doce meses, el principal índice de referencia para las hipotecas variables, ha cerrado septiembre con una media mensual del 2,23%. La cifra, que casi se ha duplicado en un mes, supone un incremento de hasta 271 puntos respecto a la registrada hace un año, cuando el índice se acercaba a sus niveles mínimos.

Esta es ya la subida es la más elevada de la historia y provocará un encarecimiento también histórico de las hipotecas. Implicará que un préstamo de 150.000 euros a 25 años, con un diferencial del 1%, tendrá que pagar con la revisión de septiembre casi 2.400 euros más al año.

Los efectos de este crecimiento disparado del euríbor, impulsado por el alza de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo para atajar la inflación, no solo se deja sentir ya en los bolsillos de los hipotecados, sino que todo el mercado inmobiliario está comenzando a notar el impacto de este cambio de ciclo. 

Tanto las últimas cifras de compraventa de viviendas como de constitución de hipotecas ya indican una desaceleración de la actividad.

Y aunque los analistas consideran que este freno del ritmo del mercado inmobiliario puede tener que ver con el componente estival, muchos apuntan ya al efecto de las subidas de los tipos. La directora de estudios de Fotocasa, María Matos, sostiene que la moderación en las hipotecas no será inmediata, pero sí se irá detectando un cambio a partir del segundo semestre del año". Una opinión con la que coincide también su colega del portal inmobiliario pisos.com, Ferran Font: "La moderación empieza a ser una realidad en el sector inmobiliario".

En este contexto, los precios empiezan también a dar señales de una desaceleración de la demanda de vivienda provocada, no solo por las subidas de los tipos de interés, sino por la pérdida de poder adquisitivo por el aumento de la inflación y la incertidumbre sobre la situación económica.

Así, desde Tinsa explican que en el tercer trimestre se ha registrado ya “una moderación de la tendencia alcista”, con crecimientos interanuales de precios que han estado ligeramente por debajo de los que venían produciéndose. Según su estadística IMIE, el valor medio de la vivienda nueva y usada se situó entre julio y septiembre en 1.708 €/m2, lo que supone un aumento trimestral del 1,3% respecto a la primavera, el dato es inferior a la revalorización de los tres trimestres anteriores en los que superó el 2%.

“En los próximos meses podríamos esperar una moderación en demanda y oferta a medida que se ajusten los tipos de interés y se desacelere el crecimiento económico. Esto tendría efectos contrapuestos sobre los precios, que en conjunto estimamos que desembocaría en una desaceleración de las tasas de crecimiento de los precios residenciales”, señala Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

Desde Idealista, en cambio, señalan que las subidas de los tipos y el encarecimiento de las hipotecas no se refleja todavía en los precios de la vivienda, aunque sí constatan un “aplanamiento de la tendencia a nivel nacional”.

Según el portal inmobiliario, la vivienda subió un 0,9% en el tercer trimestre, aunque con diferencias importantes. “Mercados como Madrid o Barcelona continúan con la escalada de precios lo que podría estar indicando que de nuevo nos dirigimos a un mercado a dos velocidades”. Y es que, mientras en algunas zonas la mayor tensión entre oferta y demanda podría hacer inapreciable los efectos de la subida de los tipos, en otras, en las que esa relación estuviera más equilibrada, el aumento de los tipos sí tendría impacto en los precios.

Estas previsiones, en cualquier caso, son mucho más moderadas que las realizadas por el propio Banco Central Europeo que ha calculado que la subida de los tipos de interés puede llegar a provocar una caída de los precios de la vivienda en la zona euro de hasta un 9% en los dos próximos años. 

Aunque, de momento, el sector inmobiliario sigue creciendo, gracias a los ahorros acumulados durante la pandemia y a la buena evolución del empleo, el director de Coyuntura Económica de Funcas, Raymond Torres, considera que el mercado se moderará a medida que las condiciones de financiación se endurezcan y el esfuerzo financiero de las familias se incremente por el aumento de los tipos.

"La menor demanda y la mayor oferta provocarán una desaceleración, con unos precios que podrían evolucionar en línea con la renta disponible de los hogares", señala Torres.

El experto, no obstante, descarta una fuerte caída del mercado o un importante repunte de la morosidad. Y es que, a diferencia de la época del estallido de la burbuja inmobiliaria, el mercado no parte ahora de una posición sobrevalorada.