El tope del Gobierno a los alquileres reduce la oferta y aumenta los precios, según los expertos

La medida con la que el Gobierno ha tratado de proteger a los inquilinos de la fuerte subida de la inflación puede tener un efecto en el mercado del alquiler muy diferente al perseguido. La limitación de la revisión de los alquileres al 2%, que se puso en marcha el pasado mes de abril y se va a extender durante todo 2023, reducirá la ya escasa oferta de inmuebles disponibles y impulsará los precios, pronostican varias empresas del sector.

“La regulación, tanto por la perspectiva de la aprobación de la Ley de Vivienda como por la que afecta a la revisión de los contratos, puede intensificar la reducción de la oferta, que ya está siendo pronunciada”, señala María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Esta empresa estima que el número de viviendas disponibles descendió el pasado año un 35%.

El diagnóstico del efecto de la medida lo comparten desde Pisos.com, que consideran que las medidas para contener los precios desaniman a los propietarios y se vuelven contraproducentes en un momento en que “mucha oferta se está retirando, mientras que la demanda de inquilinos cada vez es mayor”.

Por su parte, desde la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) han calculado que la medida puede reducir entre un 15% y un 20% las viviendas disponibles. También la inmobiliaria Solvia cree que provocará determinados propietarios se resistan a poner sus inmuebles en alquiler.

El efecto no es inesperado, porque ya el Observatorio Inmobiliario del BBVA advertía el pasado noviembre de que la extensión de la limitación a la revisión de los alquileres suponía una reducción de la rentabilidad de la vivienda, que en los últimos ejercicios se situó en el 4%, y que podía dar lugar a una disminución de la oferta de alquiler.

Otro de los efectos secundarios del tope impuesto a las revisiones, dice Sociedad de Tasación, es el aumento del precio de partida de los nuevos contratos de alquiler. Y apunta a que, con las estadísticas de Alquiler Seguro, se observa cómo el importe medio de los alquileres formalizados en diciembre de 2022 ha aumentado un 14% interanual.

Además, aunque esta compañía considera que la medida no impulsará a los propietarios a sacar sus pisos del mercado, sí ha detectado cómo se está incrementando la negociación por parte de los arrendadores para tratar de protegerse ante una situación incierta ya que se desconoce hasta cuando se prorrogará la limitación.

“Cuando vence el contrato y toca renovarlo, se están dando casos en los que el arrendador, ante la limitación de no subir la renta más allá del 2% en un contrato vigente, prefiere ponerle fin y buscar un nuevo inquilino dónde pueda incrementar el precio inicial”, señalan desde la compañía que ha detectado también como estos nuevos contratos a precios más elevados se llegan a negociar también entre caseros y arrendadores. 

El tope a la actualización anual de los alquileres, la prórroga extraordinaria de seis ante la finalización de un contrato y la posible puesta en marcha de la Ley de Vivienda (que también incluye control de los precios de los arrendamientos en determinadas zonas), son solo algunos de los aspectos que han provocado la fuerte reducción de la oferta de viviendas para alquilar en los últimos meses.

Junto a esto, explican desde Fotocasa, ha sido muy significativa la euforia compradora posterior a la pandemia que ha provocado que muchos propietarios de vivienda en alquiler hayan decidido poner sus pisos a la venta.

No solo eso; la vuelta a la normalidad tras la crisis del covid ha traído una recuperación acelerada de los pisos de uso turístico que ha reducido la oferta residencial, mientras que una parte de pequeños propietarios (4%) sigue rechazando poner sus viviendas en alquiler por cuestiones de seguridad como miedo a ocupaciones o impagos.

Este escenario de fuerte caída del stock se ha producido al mismo tiempo que la demanda aumentaba de forma potente. Entre otros motivos, porque el encarecimiento de las hipotecas en los últimos meses y la pérdida de poder adquisitivo por la inflación han llevado a muchos potenciales compradores de vivienda a retrasar esta decisión y a optar por el arrendamiento como solución habitacional.  

Todo esto ha provocado, destaca desde la empresa inmobiliaria, que se haya abierto una brecha de 13 puntos porcentuales entre la oferta y la demanda en el mercado de alquiler.

Prueba de estas tensiones es la evolución de los precios, que el pasado año se situaron en niveles muy elevados tras recuperarse de las caídas sufridas durante la pandemia.

“Hemos superado todos los registros existentes en las dos últimas décadas y desde el pasado verano todas las comunidades autónomas, excepto Aragón y Castilla la Mancha, han tocados sus máximos históricos. Tenemos una perspectiva de riesgo, porque hay zonas como Madrid, Barcelona, Mallorca o Málaga, con incrementos muy significativos”, señala Matos.

Y nada apunta, dicen los expertos, a que la tendencia alcista vaya a cambiar próximamente. Así, mientras que desde Solvia pronostican que la falta de oferta y el aumento del interés por alquilar seguirá tensionando los precios en los próximos meses, en Pisos.com apuestan porque la situación puede abrir la puerta a incrementos de alquileres alejados de grandes urbes.