Poniendo cifras al problema del alquiler: precios en máximos y falta de viviendas
Los precios de los alquileres vuelven a subir en enero y se sitúan en los niveles máximos de la serie histórica
En España, una cuarta parte de la población vive de alquiler, una tendencia al alza en los últimos años
La falta de stock y una mayor demanda ante las dificultades para comprar vivienda explican el aumento de precios en los últimos meses
Encontrar un alquiler asequible se ha convertido en tarea imposible en los últimos meses para muchos potenciales inquilinos. Los precios, que empezaron a subir de forma importante el pasado año, han mantenido el ritmo a comienzos de 2023 y tocan ya su nivel más elevado, según los últimos datos publicados por Idealista.com. El portal inmobiliario calcula que en enero el precio del alquiler alcanzó los 11,6 euros por metro cuadrado, lo que supone un 1,5% más que un mes antes.
Y es que el desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado del alquiler se está intensificando por diferentes motivos y está impulsando al alza los precios en casi todas las capitales de provincia. La apuesta del Gobierno para contenerlos pasa por la aprobación de la Ley de Vivienda, que lleva meses paralizada en su trámite parlamentario y que, según muchos expertos en el sector, podría acabar teniendo un efecto contrario al perseguido.
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¿Cuántas viviendas en alquiler hay en España?
El primer obstáculo para acotar el problema del mercado del alquiler, es que no hay una estadística oficial que ofrezca datos actualizados sobre el número de inmuebles que permanecen ocupados en ese régimen. La inmobiliaria Savills calculaba en la primavera del pasado año que el parque de viviendas en alquiler es España se situaba en los 4,2 millones. Es bastante superior a la estimación realizada por Atlas Real Estate Analytics, que lo sitúa por en el entorno de los tres millones.
El Boletín especial Alquiler residencial 2022 del Observatorio de vivienda y suelo, del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana señala que en 2020 habría 2.533.106 inmuebles de uso residencial en alquiler (sin incluir datos de País Vasco y Navarra). De estos, cerca de tres cuartas partes tendrían una antigüedad superior a los 20 años.
Desde el portal inmobiliario Fotocasa calculan que serían necesarias dos millones de viviendas más para ajustar la oferta y la demanda.
¿Cuántas personas viven de alquiler?
Casi un cuarto de la población reside en una vivienda de alquiler en España. Concretamente, en 2021 lo hacía el 24,2% del total, según las últimas cifras disponibles en Eurostat. El dato es algo inferior al registrado un año antes, pero el porcentaje de inquilinos frente a propietarios ha ido creciendo progresivamente desde el estallido de la burbuja inmobiliaria y supone cinco puntos más que en 2007.
Aun así, y a pesar de este incremento lento pero sostenido, la cifra de inquilinos en España es menor que la media de la Unión Europea, que se sitúa en el 30%. El menor porcentaje de alquilados se observa en Rumanía (solo el 5 % de la población vivía en un hogar en alquiler), mientras que Alemania es el único país de la UE en que la opción del alquiler es mayoritaria (50,5%).
¿Qué está pasando con los precios?
Los precios de los alquileres descendieron en 2021 por la alta demanda de compra de viviendas que se produjo tras los primeros meses de la pandemia. Pero después, en 2022, arrancaron una racha alcista que llevó a que el año pasado a registrar fuertes subidas (y que se situaron entre el 5% y el 8,5%, dependiendo de la empresa inmobiliaria consultada).
Tras estas subidas medias se esconden los fuertes incrementos que se registraron en algunas ciudades y que superaron el 20%: es el caso de Málaga, Valencia, Alicante o Barcelona. Esta última se mantiene como la capital con los alquileres más caros con un precio de 19,8 euros/m2 seguida por Madrid (16,5 euros/m2) y San Sebastián (16,3 euros/m2), según Idealista.
Además, los principales portales inmobiliarios esperan que las subidas se mantengan este año en el entorno del 5%.
¿Por qué están aumentando tanto los alquileres?
Es el resultado de un desajuste, cada vez mayor, entre la demanda y la oferta. La demanda está aumentando, entre otras cosas, porque la subida de los tipos de interés hace más caro hipotecarse y muchos potenciales compradores optan por refugiarse en el mercado del alquiler.
Por otro lado, el número de inmuebles disponibles para el alquiler residencial se está reduciendo desde hace meses por diferentes motivos.
- Ante el ‘boom’ comprador que se produjo tras la pandemia muchos propietarios decidieron sacar sus viviendas del mercado del alquiler y ponerlas a la venta.
- Se está produciendo una recuperación acelerada de los pisos de uso turístico.
- Y, por último, las medidas regulatorias del Gobierno podrían provocar inseguridad en los propietarios que estarían retirando sus inmuebles del alquiler por el temor a perder rentabilidad.
Esta coincidencia de aumento de la demanda y reducción de stock (un 25% menos el pasado año, según Idealista) es lo que provoca las fuertes subidas.
Pero, ¿no está limitada la subida del alquiler?
Sí, desde abril del pasado año el Gobierno limitó a un 2% la revisión de los contratos de alquiler. La medida estaba incluida en el primer plan anticrisis aprobado tras la invasión rusa de Ucrania y se ha ido prorrogando desde entonces. Estará vigente durante todo 2023 para proteger a los inquilinos de la fuerte subida de la inflación.
Además, desde principios de año, los inquilinos a quienes les finalice el contrato pueden acogerse a una prórroga de seis meses con las mismas condiciones. Ha de ser el arrendatario quien la solicite.
La futura ley de vivienda, ¿también limitará los precios?
Esa es una de las principales novedades que introduciría la ley aprobada hace más de un año en el Consejo de Ministros, pero que sigue tramitándose en el Congreso.
El texto inicial prevé que se pueda limitar los precios en las 'zonas tensionadas': son áreas declaradas por cada comunidad autónoma que cumplan determinadas características relacionados con el coste de alquileres e hipotecas en relación a la renta media del área (ha de suponer más del 30% de los ingresos) y con el alza de un 5% más que el IPC autonómico de los últimos cinco años.
En esas zonas y solo en ellas, la ley permitiría limitar los precios de las viviendas que fueran propiedad de grandes propietarios, son los titulares de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2, también de uso residencial, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.
En la actualidad apenas un 5% de todos los inmuebles en alquiler están en manos de estos grandes tenedores, por lo que el impacto de la ley quedaría bastante limitado.
¿Qué experiencias hay de control de precios?
Cataluña implementó en diciembre de 2020 una ley de control de precios, que estuvo en vigor un año y medio (posteriormente fue declarada inconstitucional por invadir competencias del Estado).
Según el Observatorio Metropolitana de la Vivienda de Barcelona, la ley ayudó a reducir los precios un 7% en los municipios de la provincia en los que se aplicó; con un mayor descenso en la ciudad de Barcelona (7,7%) y un aumento del 4,1% en las localidades donde no se aplicó. Señala, además, que aunque fue perdiendo efectividad, no se redujeron el número de contratos firmados.
Sin embargo, otros estudios sobre este mismo caso ofrecen resultados muy diferentes. El elaborado por José García Montalvo y Joan Monras, señala que la ley de control de precios solo redujo los de las más caras (-5%) y produjo una subida de las más baratas. Además, detecta una reducción muy importante de los contratos firmados.
¿Qué otras medidas plantea el Gobierno?
En la ley de vivienda el Ejecutivo también ha incluido que los ayuntamientos puedan hacer un recargo de hasta el 150% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas vacías, para conseguir aumentar el parque de viviendas disponibles.
Además, el Ministerio de Transporte y Agenda Urbana mantiene programas de ayudas al alquiler y un programa de adquisición de viviendas para incrementar el parque público destinado al alquiler social.