Amortizar hipoteca, ¿cuota o plazo?

En la gran mayoría de casos, pagar una vivienda a tocateja no es posible. Para poder hacer frente a ello, muchos ciudadanos recurren a la contratación de un préstamo hipotecario con una entidad bancaria. Según los datos más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE), el plazo medio de las hipotecas constituidas es de 24 años, lo que se traduce en 288 mensualidades en las que hay que abonar una cuota pactada con el banco para devolver, con intereses, el préstamo.

Cuando se dispone de un dinero ahorrado, hay quien se plantea usar esta cantidad para amortizar parcialmente la hipoteca, es decir, para aligerar la deuda contraída con el banco y cancelar una parte de ella.

Ante esta situación, hay dos escenarios posibles: tras hacer la aportación extraordinaria y mitigar la suma de la deuda, uno de ellos permite mantener los mismos plazos, pero con una cuota más económica y el otro consiste en reducir el plazo de amortización manteniendo la misma cantidad que se paga cada mes.

Reducir el importe de la cuota

Con la reducción del importe de la cuota mensual a abonar para resolver la deuda, las personas que lo hagan afrontan con más tranquilidad el pago cada mes, puesto que baja y teóricamente supone un porcentaje menor de su volumen de pagos mensuales. 

Esto también tiene como consecuencia que los intereses a pagar disminuyen, ya que la suma de deuda es menor. Lo único que no cambia es el plazo de devolución del préstamo, que se mantiene intacto.

Así pues, su principal ventaja es que permite afrontar las cuotas venideras hasta finalizar los pagos de una manera mucho más cómoda.

Reducir el plazo de devolución

La reducción del término establecido para amortizar la hipoteca conlleva la reducción de cuotas del préstamo. Si a una persona le quedan 15 años por pagar, en función de la cantidad que pueda amortizar anticipadamente, puede reducir ese plazo, por ejemplo, a 13 años y medio. 

Además de implicar menos meses en los que verse comprometido con el pago de esta deuda, también supone una mayor rentabilidad, ya que se pagan menos intereses que si se redujese la cuota. En cambio, en este planteamiento, lo que sí que se mantiene es la misma cantidad de dinero al mes que se venía abonando hasta entonces.

Qué tengo que tener en cuenta para elegir entre cuota o plazo

Para poder hacer una simulación de cuál de las dos opciones da más rentabilidad o permite ahorrar más dinero, es importante tener en cuenta algunos factores que son clave. En cuanto a la fiscalidad, amortizar una hipoteca de manera anticipada es especialmente interesante para aquellos casos que tienen una vivienda adquirida desde antes del 2013. En este caso, se tiene derecho a una desgravación de hasta el 15% del IRPF.

El límite máximo es de 9.040 euros por persona, llegando hasta 18.080 euros en el caso de un matrimonio. Esto significa que, por cada individuo, puede implicar un beneficio fiscal de 1.356 euros. En definitiva, la operación es interesante cuando se puede obtener más rentabilidad que el interés que se paga por la hipoteca.

Por otro lado, también hay que echar un ojo a los tipos de interés. Durante los primeros años, el tipo de interés tiene mucha importancia y su peso en la cuota es muy significativo. Por eso, muchos gestores consideran que un buen momento para cancelar parte de la deuda es en los primeros compases del préstamo, ya que es cuando resulta más rentable. El tiempo, de hecho, es lo que hace que los intereses sean más o menos altos.

El otro elemento en cuestión es el euríbor, que actualmente ronda el -0,5% y -0,4%. Cuando es negativo, el ahorro de intereses es muy bajo, por lo que si el préstamo es barato, no es una operación muy interesante. Sin embargo, también es cierto que el sistema que se aplica en España hace pensar que, cuanto antes se reduzca la deuda, mejor, porque se pagarán menos intereses. Además, si es una hipoteca a tipo variable, si los tipos de interés suben, las cuotas también.

Finalmente, no olvides tener presente la posible comisión que puede aplicar el banco al amortizar anticipadamente un porcentaje del préstamo.

Un caso práctico

Imaginemos que una persona tiene una hipoteca pendiente de 60.000 euros a devolver en 15 años, con un interés fijo del 1,5%. Esta persona quiere amortizar 4.000 euros. Sin amortizar, los intereses totales que tendrá que pagar en estas 180 mensualidades suben a 7.041 euros, ya que paga cada mes 372,45 euros.

Si opta por reducir la cuota, tendrá que devolver 56.000 euros más intereses en 180 mensualidades. Su cuota disminuirá a 347,62 euros al mes, lo que son casi 25 euros menos que la cuota anterior. En este contexto, los intereses totales tras amortizar ascienden a 6.571,60 euros, casi 470 € menos que sin amortizar parte de la hipoteca.

Si en cambio se decanta por reducir el plazo de devolución manteniendo la cuota de 372,45 euros, consigue reducir el calendario de pago de 15 años a 13 años y 11 meses. En este sentido, se ahorrará 13 mensualidades. En intereses, pagará a lo largo de este tiempo 6.199,15 euros, que son más de 840 € menos que en su situación inicial.