Ni bajan más los precios ni se firman más contratos: la ley catalana del alquiler no consigue sus objetivos
Segun informe de Esade, la ley de la Generalitat que limita los precios "si ha tenido algún efecto, ha sido contrario al deseado"
Cataluña es la única comunidad que tiene una ley para poner coto a las subidas desorbitadas de los precios del alquiler
El informe asegura que regular el precio del alquiler no sería ni oportuno ni eficiente
“A corto plazo si la ley ha tenido algún efecto, este ha sido contrario al deseado”. Es la conclusión de un estudio elaborado por Esade ECPol sobre la ley del alquiler en Cataluña que busca limitar la subida de precios, una norma pionera en nuestro país, y que está en vigor desde el pasado mes de septiembre.
Así pues en Barcelona ni se están firmando más contratos ni están cayendo tantos los precios como en otras zonas del país que no tienen regulados los precios, como Madrid, según detalla ese informe.
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"El efecto en los precios de las ciudades que los han limitado no se ha observado casi nunca y cuando se ha notado ha sido solo al principio y en el segmento regulado", asegura a NIUS el director de la cátedra Vivienda y Futuro de la UPF, José María Raya, encargado de este elaborar este informe.
El Estudio ‘Efectos de la pandemia en el mercado del alquiler; ¿es conveniente una norma de regulación de precios?’ – se publica en un momento en el que los socios de Gobierno no se ponen de acuerdo en este tema y que mantiene atascada la futura Ley de Vivienda. El PSOE prefiere dar incentivos fiscales y Unidas Podemos quiere poner coto a los precios.
"Mucho mejor los incentivos fiscales, porque son para que los propietarios pongan pisos que ahora no están en el mercado, justo lo contrario de lo que pasaría con la limitación de precios. Da la sensación de que incluso Podemos conoce los efectos negativos de limitar el precio porque también están interesados en obligar a los grandes tenedores a que dediquen vivienda al alquiler social", Según Raya.
Desde el pasado 18 de diciembre, Cataluña es la única comunidad que tiene una ley – que está recurrida en el Tribunal Constitucional- que limita las subidas de precios del alquiler en las zonas más tensionadas.
El estudio destaca que todavía es pronto para ver los efectos en Cataluña a largo plazo pero que los primeros datos ya aportan algunas conclusiones llamativas.
El informe subraya que el número de contratos de alquiler que se han firmado en Madrid y Barcelona es similar en 2020. Pero el autor observa que los precios no se han comportado diferente en la capital catalana respecto a otras zonas donde no está regulado el precio. Es más, “en Madrid ha decrecido más el alquiler por metro cuadrado” en la recta final del año pasado cuando entró en vigor la norma catalana. Por tanto, en el estudio se señala que “si la ley ha tenido algún efecto, este ha sido contrario al deseado. Menores contratos y menores ajustes de precios”.
Además, se ha observado que justo antes de que entrara en vigor la ley en Cataluña se firmaron más contratos de alquiler en la capital catalana, algo que puede indicar que lo que se pretendía era esquivar la nueva norma, como ya sucedió en Berlín cuando puso en marcha una medida similar.
En conclusión el estudio resalta que en estos momentos la regulación “no es oportuna porque se propone en un contexto de autoregulación a la baja del mercado”, debido en buena medida a la pandemia que ha acentuado la desaceleración del sector. El informe de Esade estima que tampoco sería eficiente porque provocaría una reducción de la oferta.
El autor recuerda que el gran problema del alquiler en España “es un problema de escasez de oferta, en particular de oferta de alquiler social, que debería de solucionarse en sucesivos planes”. Y es en ese punto donde se debería actuar: “No es una medida rápida, no se conquista con facilidad, no es “sexy” políticamente hablando”.
"España debería iniciar una política de vivienda social en alquiler. La intervención debe ser en cantidades, no en precio. Si en lugar de tener un 2,5% de vivienda social tuviéramos el 25% europeo. el mercado se regularía, porque en esta vivienda, la social, el precio lo fija el sector público. Es el camino de Australia", explica el autor.
Mercado negro y falta de mantenimiento
Raya hace además un repaso a las consecuencias que han tenido en otros países el control de los precios y que están documentados. Estas son algunas de las conclusiones:
- Reducción en el mantenimiento de las viviendas sujetas a control. Los propietarios ven limitados los beneficios del alquiler y reducen costes.
- A corto plazo se reduce el parque de viviendas en alquiler y pasan a propiedad. A largo plazo, se dejan de construir viviendas destinadas al alquiler porque ya no son rentables. Justo lo contrario de lo que se necesita.
- Los propietarios tratan evitar que su vivienda esté regulada. Si no lo pueden evitar, sube el mercado negro. Según el estudio, “los sobornos y pagos laterales son comunes en los mercados de alquiler con limitación de precios. El mercado encuentra formas, imperfectas, de seguir funcionando”.