Hipoteca inversa: una de las recetas del Banco de España que no gusta a las entidades
Ninguno de los grandes bancos comercializa este producto con el que los jubilados pueden obtener una renta vitalicia a cambio de su vivienda
De todas las recetas que se barajan para mejorar la situación económica de los pensionistas, hay una que tiene nombre de producto financiero y de la que los bancos no quieren ni oir hablar de momento.
Se llama hipoteca inversa, y parece que al Banco de España le gusta la idea, aunque no se moleste en ir a pedir una a su entidad: está fuera de stock de forma indefinida.
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¿Cómo funciona este producto?
El Banco de España elaboró una guía el pasado verano para aclarar las dudas de los jubilados que quisieran obtener un ingreso extra a cambio de su vivienda. En ese documento explica que este producto hipotecario tiene unas características determinadas:
- Es un préstamo, garantizado con una hipoteca, sobre la vivienda habitual.
- El dinero prestado representa un porcentaje del valor tasado del inmueble.
- Se puede recibir todo el préstamo de una sola vez o en cuotas periódicas.
- Es sólo para mayores de 65 años, o para personas que acrediten un grado de dependencia o discapacidad determinado.
- La devolución del dinero prestado no se exige hasta el fallecimiento del cliente.
Es decir, al revés que en una hipoteca normal, la deuda no disminuye con el tiempo. Cuando se produce el fallecimiento del dueño de la casa, sus herederos pueden pagar la deuda y mantener la vivienda. Si no quieren o no pueden hacerlo, es la entidad prestataria quien se la queda.
¿Porqué le gusta al Banco de España?
Entre las ventajas el BdE destaca “el alto índice de propiedad de las viviendas en España”, que ronda el 90% en el caso de los mayores de 65 años, y que es mucho más alto que en otros países de nuestro entorno europeo.
Junto a eso, dicen, la esperanza de vida es muy elevada (la segunda mayor tras Japón), y el miedo de los jubilados a que las pensiones no sean suficientes para mantener su nivel de vida. Tres circunstancias que animan al regulador a proponer esta hipoteca como una posible receta para mejorar los ingresos de los mayores.
¿Qué banco comercializa esta hipoteca inversa?
Ninguno. Estos préstamos no se pueden contratar hoy en ninguno de los grandes bancos. El motivo, dicen comúnmente en las entidades financieras, es el gran riesgo reputacional que conlleva.
Porque a pesar de que las hipotecas inversas están reguladas por la Ley 41/2007, las entidades creen que hace falta más seguridad jurídica para un producto como este. Se necesitarían, dicen fuentes del sector bancario, normas claras para un producto que es especialmente sensible ya que afecta a la vivienda de los mayores, que generalmente representa el patrimonio que han acumulado durante toda su vida.
“Imagina que una pareja mayor hace una hipoteca inversa, y tras su fallecimiento los herederos acusan a la entidad de haberles engañado. Cumplir con la legislación no garantiza que el banco no vaya a tener problemas de imagen o judiciales”, explica una persona que trabaja en el sector. “Socialmente es muy interesante porque permitiría a los mayores completar sus pensiones, pero el grado de litigiosidad que hay en la banca es muy elevado. Las reglas no están claras”.
En el sector no quieren ni imaginarse otro problema más después de las preferentes, los swaps, las cláusulas suelo, los gastos de hipoteca, el índice IRPH, las tarjetas revolving...
Pero hay otra razón por la que el sector no tiene interés en estas hipotecas: no quieren quedarse con una vivienda. Su negocio, insisten, es dar financiación, no convertirse en una inmobiliaria.
¿Alguna entidad está pensando en vender hipotecas inversas?
No está en los planes de los los grandes bancos. Tan solo algunos reconocen estar estudiando fórmulas para mejorar el acceso a la financiación de los jubilados.
El BBVA señala que esta modalidad de hipoteca no es demandada por sus clientes, mientras que Bankia asegura que con los tipos de interés actuales sería muy difícil ofrecer un producto de este tipo que resultara ventajoso para los propietarios y las entidades. El Banco Sabadell, por su parte, ofrece a los mayores –junto a una fintech- la posibilidad de obtener una renta por el alquiler de la vivienda
Entonces, ¿dónde puedo contratar una hipoteca inversa?
Aunque a la gran banca esta receta de momento no le parece apetecible, hay otras empresas que sí han decido lanzarse al pastel y defienden que se trata de un “producto con un marcado carácter social”. Lo asegura Angel Cominges, consejero delegado de la gestora patrimonial Óptima Mayores, que junto al banco portugués BNIE, ha concedido 26 millones de euros en hipotecas inversas en el último año.
Más de 150 mayores de 65 años han obtenido en este tiempo préstamos por un importe medio de 170.000 euros. Casi la mitad de quienes se han decidido a buscar un ingreso extra por este medio han sido parejas. Los contratantes tienen una edad media de 77 años y una vivienda valorada en 500.000 euros.
El reto, dice Cominges, es explicar bien cómo funciona y que se contrate de forma responsable. Por eso niega el riesgo reputacional que preocupa a la banca. Asegura que siempre se informa a los herederos del inmueble de la firma de la hipoteca y destaca que “la ley protege muy bien al usuario y obliga a que haya un asesoramiento independiente”.
Para el responsable de Óptima Mayores, la receta propuesta por el Banco de España, es casi una medicina porque “mejora claramente la calidad de vida de los jubilados y se ha convertido en la única forma de obtener financiación cumplidos los 65”.