Las comunidades podrán denegar la declaración de “zona tensionada de alquiler” que le solicite un ayuntamiento
En las zonas tensionadas, los grandes propietarios que no sean personas físicas tendrán topados los precios del alquiler
En una zona tensionada, el arrendatario que baje el alquiler un 5% tendrá una rebaja fiscal del 90%
Si una comunidad no declara zonas tensionadas, los arrendatarios no tendrán los incentivos fiscales vinculados a estas zonas
“Zona de mercado residencial tensionado” es uno de los conceptos novedosos que introduce el anteproyecto de ley de vivienda aprobada por el Consejo de Ministros. Una herramienta legislativa en la que confía el Gobierno para frenar la escalada de los precios de venta y alquiler de vivienda en algunas ciudades y barrios de unos cuantos municipios españoles.
Una herramienta que nace con muchas sombras. De aprobarse tal y como está, será difícil que entre en vigor antes de 2024 y aún más dudoso que se aplique en las comunidades gobernadas por el PP. Sin contar con un posible recurso al Tribunal Constitucional que podría tumbarla o recortarla en la línea del informe negativo emitido por el Consejo General del Poder Judicial.
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¿Qué se considera zona tensionada? ¿Cómo se declara? ¿Quién lo declara? ¿Qué medidas se aplican? ¿Qué beneficios tienen los arrendadores? ¿Cómo afecta al arrendatario? ¿Qué vigencia tiene? ¿Cuándo entrarían en vigor?
Lo primero a tener en cuenta es que el Gobierno ofrece un marco, pero son las autonomías las que deciden declarar o no zonas tensionadas. A falta del proceso de recogida de datos aún pendiente, fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana apuntan a la existencia de zonas tensionadas de vivienda en Madrid, Barcelona, algunas zonas de valencia, Sevilla, Canarias y Baleares.
¿Qué es una zona tensionada?
Deben cumplirse dos requisitos al mismo tiempo:
- Coste +30% de la renta. Que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos básicos supere el 30% de los ingresos netos de la renta media neta de un hogar en esa zona. Ejemplo: si los ingresos netos medios de un hogar son, digamos, 1.500 euros y el alquiler supera los 450 euros, esa zona es candidata a ser declara zona tensionada si así lo quiere la comunidad autónoma.
- IPC+5 en 5 años. El segundo requisito es que el precio de compra o alquiler en esa zona haya subido en los cinco años anteriores cinco puntos más que el IPC en esa comunidad autónoma. Ejemplo: si el IPC acumulado en cinco años es un 8%, y el precio se compra o alquiler ha subido en ese tiempo un 13% o más, se cumplirá el segundo requisito para que la zona sea declarada zona tensionada.
¿Para qué sirve una declaración de zona tensionada?
Afecta a los alquileres y se aplica de manera diferente según el tipo de propietario de la vivienda: limitación de precios en el caso de personas jurídicas que sean grandes tenedores de vivienda y beneficios fiscales para los particulares.
- Límite de precios. A los grandes propietarios –más de 10 viviendas- que sean personas jurídicas -bancos, fondos de inversión, empresas, etc.- se les podrán topar los precios en las zonas tensionadas. La renta del nuevo contrato no podrá superar el contrato anterior ni exceder el límite máximo que marquen los índices de precios de referencia que se deben elaborar a lo largo de los 18 meses posteriores a la entrada en vigor de la ley.
- Beneficios fiscales. Los particulares, que representan el 85% de los propietarios de viviendas de alquiler, se podrán beneficiar de incentivos fiscales: Un beneficio fiscal del 90% cuando el arrendatario baje un 5% el precio respecto al contrato anterior en una zona tensionada. La reducción fiscal será del 70% por alquilar por primera vez en una zona tensionada a jóvenes de entre 18 y 35 años. En cualquier otro caso, se rebaja la deducción por rendimientos del alquiler del 60% al 50%.
- Prórroga del contrato. En una zona tensionada, una vez vencido el contrato de alquiler (5 o 7 años según el arrendatario sea persona física o jurídica) el arrendador tiene derecho a que se le prorrogue el mismo contrato en plazos anuales hasta un máximo de tres años. Hay excepciones como el caso en que el arrendatario necesita la vivienda para sí o un familiar en primer grado.
- Renta congelada. En los contratos a nuevos inquilinos se limita el alquiler en estas zonas a la renta del contrato anterior, con el incremento correspondiente del IPC. Excepción: subida de un 10%. En una zona tensionada, la renta de un nuevo contrato podrá elevarse hasta un 10% respecto al anterior contrato en casos de rehabilitación, mejora energética de la vivienda o de accesibilidad realizadas en los dos años anteriores. También cuando se firme un contrato de 10 años o más.
¿Cómo se declara?
En primer lugar, la administración debe recabar todos los datos de rentas, alquileres, venta, evolución de precios, etc.; después tiene que someter el trámite a información pública, motivar su resolución por las insuficiencias del mercado de vivienda en esa zona y comunicar su decisión al ministerio de Transportes, movilidad y Agenda Urbana. El ministerio no ha ofrecido una estimación de cuánto puede durar este procedimiento.
¿Cuánto dura?
La declaración de zona tensionada tendrá una duración de tres años. Más allá de ese tiempo, se puede prorrogar anualmente pero hay que repetir todo el procedimiento de recogida de datos, información pública y motivación hasta que esa zona se considere “destensionada”.
¿Quién la declara?
Las comunidades autónomas son las administraciones competentes en materia de vivienda. Serán las que deban declarar las zonas tensionadas si así lo estiman oportuno. Las gobernadas por el PP han afirmado que no la aplicarán.
De ser así, no se aplicaran en sus territorios ni las limitaciones de precio ni los beneficios fiscales asociados a la declaración de zona tensionada. Si un municipio de otro signo político quisiera declarar una zona tensionada y su comunidad se lo niega, la declaración no tendrá efecto.
El marco estatal que ofrece la ley no es incompatible, recuerdan fuentes del ministerio, con que ahora mismo cualquier autonomía pueda declarar una zona como "tensionada" de acuerdo con sus propios criterios y establecer las medidas que considere oportunas dentro de sus competencias. Y subraya lo de ‘competencias’.
Porque así lo ha hecho ya la Generalitat de Cataluña, pero al adoptar medidas sobre el alquiler ha invadido competencias exclusivas del Estado, como es la regulación de los arrendamientos urbanos. Por esta razón, el Ejecutivo ha recurrido la ley catalana ante el Tribunal Constitucional.
¿Cuándo entra en vigor?
La tramitación del anteproyecto puede durar un año. La ministra de Transportes Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, confía en que la ley se apruebe en el segundo semestre de 2022. A partir de ese momento, la ley entrará en vigor excepto en lo que se refiere a grandes tenedores y zonas tensionadas. Las administraciones tendrán 18 meses para elaborar los índices de precios de referencia que se apliquen en las zonas tensionadas. Las autonomías que quieran aplicarlas no podrán hacerlo, por tanto, antes de la próxima legislatura.