Cómo y dónde se regula el precio del alquiler (y por qué no siempre funciona)
Limitar precios puede reducir la oferta y desproteger a los inquilinos más vulnerables
Madrid, Bruselas o Londres no preparan medidas pese a las tensiones del alquiler
Los incentivos son más eficaces que los límites, según los expertos
Berlín, Nueva York, Viena, París o Lisboa son algunas de las capitales que han tomado medidas para poner coto a los precios del alquiler. Madrid, Bruselas o Londres ni están en la lista, ni se les espera. Aunque a priori pueda parecer que limitar los precios beneficia a los usuarios, los expertos aseguran que puede terminar siendo contraproducente y perjudicar a los arrendatarios más vulnerables.
Las tensiones de los precios del alquiler, según los expertos, están muy localizadas. Para Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, "hay grandes ciudades que atraen talento y población, que es un fenómeno creciente y que tensiona los precios porque la oferta no ha aumentado ni vía inversores privados ni poderes públicos".
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Las tensiones en los precios del alquiler "afectan sobre todo a la generación joven y hay que poner la necesidad de vivienda sobre la mesa" apunta Ferrán Font, jefe de estudios de Pisos.com
Cataluña, intento fallido
El Banco de España ha admitido las tensiones de precios, especialmente para los jóvenes. Pero en su informe anual ha señalado que “No parece adecuado” limitar los precios y argumenta que “este tipo de medidas no sólo reducen la oferta, sino que también pueden favorecer un deterioro importante de los inmuebles”.
España es uno de los países europeos en el que más nivel de ingresos se dedica a pagar vivienda. Según Eurostat se destinaba el 42% de la renta en 2017. Cataluña ha intentado dar un paso al frente pero finalmente, el Parlamento Catalán no aprobó limitar las subidas de alquiler al 10% anual como proponía el Govern. En Barcelona se han tomado medidas contra los alquileres turísticos.
Portugal: incentivos para controlar los precios
En julio entró en vigor la Ley de Arrendamiento Accesible de Portugal para frenar las subidas del precio medio del alquiler que se disparó un 38% en 2018. Portugal limita los precios según el tamaño del inmueble y presión del mercado de cada ciudad. La situación de Lisboa y Oporto son difícilmente trasladables a otras localidades del país vecino.
Limitar los precios no es obligatorio para los arrendadores. Si deciden acogerse a la ley, a cambio de cobrar en torno a un 20 por ciento menos del precio de mercado, con exención de tributar los beneficios, también obtendrían garantías en caso de impago del inquilino. "Portugal no prohíbe, no persigue, lo que ha hecho es incentivar y hay mucho qué hacer sobre todo con stock vivienda vacía" asegura Fernando Encinar.
Nueva York, recién reincorporada
La regulación neoyorquina no es nueva, pero se ha renovado su vigencia. Los inmuebles con rentas fijadas hasta 1970 solo podrán aplicar pequeñas subidas a la renta. El resto de viviendas podrán incrementar sus precios un máximo del 7,5% anual. Pero hay flecos pendientes. Los inquilinos piden, por ejemplo, que realizar pequeñas reformas no sea suficiente para aplicar las subidas máximas, algo que también ocurre en Berlín.
Viena, capital imperial de la vivienda social
Es un ejemplo recurrente de cómo la vivienda pública ayuda a contener los precios. El Ayuntamiento de Viena destina un presupuesto de más de 600 millones anuales a la vivienda. Con el doble de población, Madrid destina 163 millones de euros en 2019. El 60% del parque de vivienda en alquiler de la capital austríaca está en manos del ayuntamiento o de cooperativas
Berlín congela precios
Entrará en vigor en 2020, con carácter retroactivo para que no suban durante la tramitación de la limitación que durará hasta 2025. Es una propuesta del ayuntamiento de la ciudad en manos de los socialdemócratas. Pese a que la capital alemana cuenta con un parque importante de vivienda pública, la presión de los inquilinos (que hasta tienen partido político en Alemania) ha doblegado al consistorio.
París vuelve a la carga
Trató de fijar precios máximos en 2015 pero una batería de recursos judiciales dejó la medida sin efecto. Ahora, la ciudad determinará un precio de alquiler de referencia para cada barrio y los precios máximos de alquiler no podrán ser de más del 20 por ciento por encima del precio de referencia. En los últimos 15 años alquilar vivienda en la ciudad del amor se encareció un 15 por ciento.
Más zanahoria y menos palo
"Cuanto más se intente regular a las bravas el mercado, al final los más perjudicados son los inquilinos más indefensos: autónomos, jóvenes, …los propietarios acaban seleccionando mucho el tipo de inquilino" asegura Fernando Encinar. "Las administraciones tienen que intervenir, pero desde el punto de vista de legislar en positivo" añade Ferrán Font.
Para los expertos, más que tasar el alquiler, ayudarían los incentivos:
- Beneficios fiscales para los arrendadores que pongan sus viviendas en alquiler
- Apuesta por la vivienda pública de alquiler: Especialmente en los ayuntamientos que puedan poner suelo público en el mercado
- Créditos blandos para sacar al mercado las viviendas antiguas que ahora están vacías
- Seguridad jurídica: las condiciones de arrendamiento no deben cambiar al socaire de las elecciones
- Legislar de manera equilibrada: Que propietario e inquilino gocen de seguridad y niveles adecuados de protección.
Primar a una de las partes no suele dar buenos resultados. Un ejemplo, los alquileres de renta fija de la ley de 1964 que han dejado en el abandono muchos inmuebles. Si se blinda al inquilino, se reduciría la oferta.