Málaga: no hay oficinas para tanta empresa

La pujanza económica de Málaga y la llegada de multinacionales como Google, Citi o Vodafone han disparado el interés de las empresas por la ciudad y la demanda de oficinas, actualmente insuficientes para satisfacer un mercado hambriento de nuevos proyectos en el que harían falta 100.000 metros cuadrados de nueva superficie en los próximos años, el doble de los previstos.

Málaga se ha consolidado como un polo de atracción de empresas tecnológicas de primer nivel, como Citi, Santander, Vodafone, Accenture o NTT Data, y eso está provocando "un efecto llamada" a otras compañías, principalmente del ámbito 'tech', pero también de otros sectores, interesadas en instalarse en la ciudad.

El problema de Málaga es que en la última década apenas se han desarrollado nuevos proyectos de oficinas, por lo que la oferta es algo obsoleta y muy limitada, lo que complica la implantación de nuevas empresas y ralentiza los plazos. Pese a todo, no cesa el interés por estar en la ciudad.

La capital malagueña dispone de algo menos de 600.000 metros cuadrados de oficinas, muy por debajo de ciudades como Sevilla (1,3 millones de metros), Zaragoza (1 millón) o Valencia (728.000), y dos terceras partes de esta superficie se encuentran en el parque tecnológico Málaga TechPark, situado a unos quince kilómetros de la ciudad.

Teniendo en cuenta el "exponencial" crecimiento de la demanda de oficinas que ha experimentado Málaga en los últimos tres años, el mercado necesitaría incorporar al menos 100.000 metros cuadrados de nueva superficie a medio-largo plazo, según destacan a EFE responsables de CBRE y Savills Aguirre Newman, las dos principales consultoras inmobiliarias que operan en la ciudad.

Sin embargo, a día de hoy hay proyectados menos de 50.000 metros cuadrados de nueva superficie hasta 2025, un volumen que ayudará a "aliviar" la presión de demanda existente, aunque se seguirán necesitando nuevos desarrollos para garantizar el crecimiento económico y empresarial de la ciudad.

Entre los nuevos proyectos previstos en suelo malagueño figura el edificio que levantará Merlin Properties, la mayor inmobiliaria cotizada del país, en lo que ahora es un concesionario de coches en el paseo marítimo Antonio Machado.

Merlin planea construir un edificio de siete plantas en primera línea de mar, en el que será su primer proyecto fuera de sus tres feudos tradicionales: Barcelona, Lisboa y Madrid. El edificio, muy cercano al centro de la ciudad y a la estación de AVE María Zambrano, tendrá 10.000 metros cuadrados de edificabilidad y la previsión es que esté listo en 2025.

Este pasado viernes, además, el grupo inmobiliario Insur puso la primera piedra del edificio 'Ágora', que levantará junto al Polo Digital de Tabacalera, en pleno Paseo Marítimo, y que aportará otros 10.000 metros cuadrados de oficinas a la ciudad.

Hay en marcha algunos otros proyectos, como el que desarrollará también Insur en la zona de Martiricos, de 10.000 metros cuadrados, o el Edificio Plaza de la céntrica calle Marqués de Larios, que un 'family office' local convertirá en otros 7.000 metros de oficinas.

Según Pelayo Fernández, director de mercado de Oficinas de CBRE Andalucía, la tasa de disponibilidad actual en Málaga se sitúa ligeramente por debajo del 4,5 %, aunque en otras zonas, como el centro, la cifra baja al 2 %, por lo que hay "prácticamente plena ocupación".

Savills baraja unas cifras muy similares. Según Aranzazu García, responsable de Oficinas de esta consultora en Andalucía, el 'stock' disponible a fecha de hoy se sitúa en el 5 % de media, con diferencias también por zonas.

Así, en la zona más céntrica, de Larios hasta Malagueta, la disponibilidad es del 3 %, mientras que en el distrito de negocios es del 1 %. En la periferia de Málaga hay aproximadamente un 10 % de espacio disponible, aunque "la oferta en muchos casos no cumple los requerimientos de las empresas en cuanto a calidad y tamaño de superficie".

Asegura Pelayo Fernández que cada mes hay nuevas empresas que muestran su interés por implantarse en Málaga, aunque parte de la demanda se nutre también de aquellas compañías ya instaladas aquí que necesitan más espacio para crecer.

En su mayoría buscan espacios de más de 500 metros cuadrados céntricos y bien comunicados, ya que una buena ubicación les permite también atraer talento. Y demandan, sobre todo, producto de calidad con sello de sostenibilidad. "Es un requisito que ponen desde el minuto uno encima de la mesa", remarca el experto de CBRE.

"Demandan calidad tanto en el espacio de trabajo como en las zonas comunes del edificio, pero también zonas exteriores, luz natural y eficiencia en los consumos. En definitiva, sostenibilidad y, cada vez más, certificaciones que aseguren el bienestar de sus empleados", incide Aranzazu García.

Pese a la escasez de oficinas, las inmobiliarias tiran de imaginación y alternativas para dar respuesta a la demanda de las empresas, como el denominado formato 'flex', espacios de cotrabajo ya acondicionados que se adaptan a las necesidades de las compañías.

De momento, recalca Fernández, a todas las empresas que tienen claro que quieren estar en Málaga "se les ha encontrado una solución".

Este importante aumento de la demanda, que se ha disparado tras la pandemia, ha comportado un notable incremento de las rentas de alquiler de oficinas en Málaga.

Según Savills, éstas subieron de 2021 a 2022 un 16 %, aunque en algunas zonas se alcanzaron incrementos de hasta el 23 %. "Mientras continúe el desequilibrio entre oferta y demanda, los precios seguirán al alza en las zonas principales y edificios de mayor calidad", afirma la responsable de Savills.

Pese a todo, subraya Pelayo Fernández, los precios de Málaga continúan siendo muy competitivos respecto a otros mercados, con una renta media que sigue por debajo de las principales ciudades europeas.

La capital de la Costa del Sol, pues, se ha convertido en un mercado muy atractivo para empresas e inversores, y la previsión es que esta tendencia se mantenga en los próximos años.