Tras poner tope a los alquileres, cae en Berlín un 25% la oferta de vivienda en alquiler

A cualquier interesado en comprar una vivienda en Berlín le puede haber pasado. En la visita al apartamento en venta, el vendedor o su representante reconoce esta realidad: “el apartamento estaba en alquiler, pero ahora se vende”. En Berlín, hay caseros y empresas propietarias de viviendas que entienden que ya no sale a cuenta alquilar un piso.

En la capital alemana se aplica de un tiempo a esta parte lo que se conoce aquí como ley de “tope al alquiler”. Esa ley está hecha con la intención de frenar de golpe y porrazo, durante cinco años, las subidas de los precios de los alquileres en la ciudad-estado que es Berlín. Es una de las medidas faro que ha tomado la coalición de izquierdas que lidera el alcalde berlinés Michael Müller.

Sin embargo, la luz de esa medida faro parecer señalar ahora los efectos perversos de los que alertaban economistas y expertos del mercado inmobiliario ante la ley del “tope al alquiler”.

Así, hace unos días, la revista económica WirtschaftsWoche presentaba los resultados de un análisis según el cual el número de viviendas en alquiler ha caído en Berlín un 25% entre julio de 2019 y julio de este año. El “tope al alquiler” se aplica en Berlín desde junio de 2019.

El análisis que cita WirtschaftsWoche lo firma el portal de internet ImmoScout24, una plataforma de anuncios de viviendas. En él se observan los efectos del “tope al alquiler”, especialmente, en lo que respecta a las viviendas construidas antes de 2014. La oferta de éstas cayó en ImmoScout24 hasta un 47,4%.

De ahí que los medios alemanes hayan citado a Thomas Schroeter, responsable de ImmoScout24, diciendo que ahora mismo “nunca fue tan difícil encontrar una vivienda de alquiler en Berlín”. En este fenómeno tiene que ver que muchas viviendas que antes eran alquiladas ahora estén en venta.

“Muchos propietarios afectados por el 'tope al alquiler' quieren visiblemente deshacerse de las viviendas vendiéndolas”, se lee en WirtschaftsWoche. De acuerdo con las cuentas de esta revista, en Berlín las propiedades puestas en venta han crecido respecto a julio de 2019 en un 38,8%.

En vista de que el número de viviendas en alquiler se reduce y de que crecen las que están en venta, el “tope al alquiler” no parece ser un gran favor de las autoridades berlinesas a quienes viven como inquilinos en la capital. En el mejor de los casos, es un favor para quienes están satisfechos con la vivienda que alquilan y no tienen previsto mudarse a otra casa alquilada.

Pero incluso quienes ahora ven congelado su alquiler han de tener presente que actualmente hay una denuncia contra la ley del “tope al alquiler” en el Tribunal Constitucional firmada por la Unión Cristiano Demócrata (CDU) de Angela Merkel, la Unión Socialcristiana (CSU) de Baviera, y el FDP, el partido de los liberales germanos.

De pronunciarse el Tribunal Constitucional en contra del “tope al alquiler”, hay inquilinos que pueden acabar pagando a sus caseros esa parte del alquiler que les “ahorró” la ley berlinesa en un primer momento. Volker Eichener, profesor de política social en la Universidad de Ciencias Aplicadas de Düsseldorf, señala a NIUS que “hay varias denuncias en esa y otras instancias contra el 'tope al alquiler' y hay muchas posibilidades de que esa ley acabe no siendo válida”.

“Hay estudios jurídicos que señalan, uno, que el Land. Porque está legislando más allá de sus competencias. Y dos, que se está violentando el artículo catorce de la Constitución sobre la propiedad privada”, según Eichener, que retoma los argumentos del peritaje sobre el “tope al alquiler” realizado por Hans-Jürgen Papier, todo un ex-presidente del Tribunal Constitucional alemán.

Eichener da a entender que las autoridades en Berlín no han querido potenciar el único modo con el que se podría reducir el precio de la vivienda en la capital. A saber, aumentando la oferta con la construcción de viviendas.

“Berlín necesita construir al año entre 30.000 y 40.000 viviendas nuevas para satisfacer la actual demanda”, recuerda el profesor de política social en la Universidad de Ciencias Aplicadas de Düsseldorf. Se ha estimado que, al año, a Berlín llegan del orden de 50.000 nuevos habitantes. La falta de vivienda ha llevado a lo que aquí se llama “Wohnungsnot”, algo así como “urgencia habitacional”.

En este contexto, en lugar de facilitar la construcción de viviendas de precios asequibles, la ciudad ha aprobado una ley de “tope al alquiler” cuya validez está por probar y que, entre tanto, reduce la oferta de viviendas en alquiler.

Además, esa ley está ahuyentando a inversores dispuestos a levantar proyectos inmobiliarios. Eichener, que conoce bien el sector en la capital porque también asesora a empresas interesadas en invertir en el mercado inmobiliario, apunta que la ley del “tope al alquiler” se percibe como un gesto hostil.

“Lo ven como una expropiación. Los hay que no quieren entrar en Berlín porque se dicen: 'si ahora tienen un 'tope al alquiler', ¿Qué será lo próximo?'”, señala Eichener.

De momento, lo que se observa en Berlín es que hay profecías inmobiliarias que se cumplen.

En julio del año pasado, el economista del Instituto para la Economía de Alemania de Colonia y experto en el sector inmobiliario Michael Voigtländer señalaba en una entrevista con la revista económica Capital que, entre otras cosas, una ley como la del “'tope al alquiler' reduce el mercado de viviendas en alquiler”. Los datos de ImmoScout24 presentados por WirtschaftsWoche le dan la razón.

Por su parte, Eichener tiene otra conclusión a tener en cuenta frente a la política inmobiliaria de la coalición de izquierdas que ocupa el poder en Berlín: “La política no puede doblegar al poder del dinero ni del mercado”.