La inflación y la falta de viviendas frenarán la compraventa inmobiliaria en 2022
Las operaciones de compraventa han alcanzado en 2021 niveles de prepandemia, pero siguen lejos de los números máximos de la burbuja inmobiliaria
La reducción del stock, el aumento de los costes de construcción y la inflación podrían frenar el mercado de compraventas
Los expertos consultados por NIUS auguran una subida de precios que podría durar más allá de 2023, cuando debería darse un cambio en el ciclo alcista de ocho años
Más de medio millón de viviendas vendidas. Es la cifra con la que cerró el mercado inmobiliario español en 2021. La mayor cifra de transacciones desde el ejercicio 2007, según ha informado este martes el INE, y un cambio de tendencia respecto a las caídas de los dos últimos años.
El portal inmobiliario Idealista enumera "los bajos tipos de interés, las hipotecas históricamente baratas y unos ahorros récord entre las familias" como los motivos detrás de estas cifras. Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación, añade el interés renovado de muchos compradores por reemplazar su vivienda actual. La llamada 'vivienda de reposición'. Sobre todo una mayor demanda de inmuebles "más amplios, eficientes, con jardín o zonas comunes".
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Lejos de las cifras de la burbuja
Si lo comparamos con 2020, las 565.613 unidades vendidas suponen un aumento del 34,6% de las operaciones. Pero hay que ser prudentes en el análisis, ya que la pandemia causó una bajada notable de las transacciones. Si nos remontamos a 2019, la subida baja por debajo del 12%.
"A pesar de lo abultado de la subida interanual, no parece que estemos cerca de los niveles de la burbuja inmobiliaria, ya que estas cifras son todavía un 27% más bajas que las de 2007", agregan desde Idealista.
Lo mismo sucede con los precios. Desde que la vivienda tocara suelo durante la crisis financiera en 2015 se ha encarecido un 24 % de media en España, según el último análisis de Tinsa. Pese a ello, se mantiene casi un tercio por debajo del máximo alcanzado en 2007.
La vivienda nueva y usada finalizó 2021 con un aumento interanual del 4,3% de media. La costa mediterránea y las islas fueron las que registraron una mayor subida de precios. Un 7,1 % y un 6,1%, respectivamente, seguidos por las áreas metropolitanas y el resto de municipios (4,2%).
Eso sí, las transacciones se centran en vivienda usada. "El peso de la obra nueva sigue siendo minúsculo, estamos hablando entorno a un 12%", dice Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de la consultora inmobiliaria CBRE. Una situación motivada por la falta de nuevas construcciones y de solares disponibles.
Estabilización de la compraventa
Pero en 2022, el rumbo del mercado podría cambiar. "Vemos como el stock de vivienda se está reduciendo rápidamente, así que creemos que es difícil que este ritmo de compraventas siga tan rápido", comentan a NIUS fuentes de Idealista. Aunque, "la tendencia de demandantes de vivienda seguirá siendo elevada" en el corto y medio plazo, según Samuel Población.
Asimismo, la inflación, ya en niveles altos, podría ser determinante. Una evolución alcista en 2022 supondría una subida de los tipos de interés (ahora en mínimos históricos) y desincentivaría la compraventa de vivienda. Población recalca que también se ha producido un "incremento sustancial" de los costes de construcción y de la mano de obra. "Prevemos un incremento de precios agregado a nivel nacional y de obra nueva y segunda mano para este año, entre el 4 y el 5%, como poco", dice.
Sociedad de Tasación recuerda que el ciclo alcista del precio medio de la vivienda debería agotarse en 2023, ya que suele durar unos ocho años. Aunque algunas variables podrían alargar el ciclo; Consuelo Villanueva hace hincapié en las siguientes.
- En obra nueva los precios podrán seguir escalando por la falta de stock disponible (sobre todo en zonas solicitadas como Madrid o Barcelona), una demanda más acelerada que la oferta, el aumento de los costes de construcción y la falta de mano de obra cualificada.
- En el caso de la vivienda usada, los fondos de recuperación europeos son la variable más determinante. Estos son una oportunidad para actualizar el parque inmobiliario español, donde un 80% de los inmuebles tiene una etiqueta de consumo E o inferior. Pero su modernización podría disparar el precio.
Auge del alquiler
Las previsiones también señalan que habrá una recuperación de la demanda en el mercado del alquiler este 2022. Especialmente de los precios, que se suelen ajustar al IPC y experimentarán un aumento generalizado sobre el 5%, según Solvia. Primero, en las grandes ciudades y, luego, en el resto del país. Aunque habrá que ver cómo afecta la nueva Ley de Vivienda al mercado.
También auguran el auge del build to rent. Es decir, 'construir para alquilar' en vez de para vender. La mejora del mercado del alquiler, el mayor interés por los inmuebles de nueva construcción, y el incremento de la gestión profesionalizada, apuntan a ello. El incremento de la inversión en esta línea de negocio superará el 10%, según sus últimas estimaciones.
Los precios españoles, más estables que en Europa
¿Y como se comporta el mercado español respecto a otros países? "El mercado residencial está mostrando a nivel de precio una estabilidad mayor que en otros países del entorno, con crecimientos cercanos al 2%", señala Consuelo Villanueva. Mientras, el índice de precios de la Eurozona creció a un ritmo interanual del 7% en 2021 y en Estados Unidos un 19%.
El alquiler también ha mejorado su cuota de mercado en España en detrimento de la compra en los últimos años. Ha pasado de representar el 20,2% del mercado en 2010 hasta alcanzar el 24,9% en 2020, según datos de Eurostat. Todavía por debajo, eso sí, de la media de la Unión Europea (30,3%).
El precio del arrendamiento mantiene una tendencia a la baja desde mediados de 2017, más acusada desde el inicio de la pandemia. Una evolución que contrasta con el de este indicador en otros países como Estados Unidos, con crecimientos de hasta el 13%; o incluso de la UE, donde se mantiene estable.
El acceso de los jóvenes a la vivienda se mantiene como el gran reto del sector. La brecha entre la edad de emancipación de España (29,8 años) y la media europea (26,4 años) ya era notable antes de la covid. Ahora, la crisis económica derivada de la pandemia ha causado un aumento de la inestabilidad laboral. Sumada a la falta de ahorro y los bajos salarios en este segmento poblacional, ha aumentado las dificultades para adquirir un primer inmueble.